Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Ochrana a zvýšení hodnoty nemovitosti - díl 1. LOKALITA

Jak zajistit co nejvyšší hodnotu vaší nemovitosti?

 

V České republice stále mnoho majitelů, kteří svůj byt, dům, či portfolio nemovitostí využívají na generování pasivního příjmu, provozuje většinu činností svépomocí. Profesionální službu z oboru realit využili naposledy při koupi nebo v rámci dědického řízení. Často to byl spíše právník či notář než realitní kancelář nebo makléř. V případě právních služeb se většinou nikdo nepokouší to nějak vymyslet sám s přesvědčením, že na tom nic není. Většinou i stavební práce, opravy a rekonstrukce bývají příležitost pro zkušené řemeslníky a stavební firmy. Stavba, oprava, návrh rekonstrukce, nákup vybavení, zkrátka finance vynaložené na realizaci projektu, který má generovat příjem, jsou chápány jako investice. Práce realitního makléře však často ne. A někdy se není čemu divit, kvalita realitních kanceláří i makléřů bývá různá a zárukou není často ani zvučné jméno nebo velikost a historie firmy. Ovšem tento článek nemá být o makléřích, ale o tom, co dělat, aby vaše nemovitost vydělávala více a stála vás méně. A s tím by měl dobrý makléř pomoci!  A ideálně zdarma – v rámci služeb, za které mu platíte, resp. potenciálně zaplatíte. Špičkový realitní poradce je ochoten investovat do vás čas a energii, i když nemá zakázkou jistou a sotva jste se poznali.   Špičkový realitní poradce vám poradí už na začátku, když se chystáte rekonstruovat, kupovat nebo zadáváte architektovi úkol, aby vymyslel, jak udělat z velkého bytu dva malé. A co by vám tedy měl makléř poradit? Na co se soustředit a kde si dát pozor? Čtěte dál, abyste se ujistili, že hodnota vaší investice bude co nejvyšší…

 

Lokalita, tou bychom měli začít. Nejvíce ovlivňuje cenu i následný výkon vaší investice. O lokalitě by se dalo popsat stovky stran a vyprávět desítky příběhů. Ačkoliv se zdá, že zde není moc co řešit, protože svůj byt nepřenesete do jiné ulice a dům prostě stojí tam, kde je. Takže téma jen pro ty, kteří se chystají kupovat? Nikoliv… V tomto tématu je toho tolik, co lze probrat. Například jak moc se vyplatí luxusní standard nájemního bytu v lokalitě, kde můžete očekávat především studenty? Bude cílová skupina spokojena s tím, že u vašeho domu nezaparkuje? Nebo situace, kdy zjistíte, že je vlastně klient ochoten prodat stávající nemovitost a koupit jinou na vhodnějším místě pro jeho záměry. V každém případě je potřeba pečlivě analyzovat situaci a ověřit potřeby klienta. Jiné to bude na Malé Straně, kde se očekává boj s památkáři, náročnost rekonstrukce a nedostatek parkovacích míst, na druhou stranu je jen málo romantičtějších míst s atmosférou malostranských uliček a Kampy. Co když máte například 3+kk v Troji, malý byt v Karlíně nebo veliký byt s terasou ve Vysočanech? Budou tam rozdílné přístupy k rekonstrukci, cílení a výbavě nemovitosti?  Bude tam jiná klientela? Ano, přesně tak. Tedy abychom to shrnuli – pokud se chystáte kupovat, je dobré si pořádně promyslet, kde by to mělo být a proč. Pokud už nemovitost máte a chcete pomocí ní dosahovat zisku, je potřeba tomu přizpůsobit další kroky tak, aby investice byla maximálně efektivní vzhledem k lokalitě.Vnitroblok hraje v dnešní době čm ál větší roli a může někdy kompenzovat nevýhody lokality. 

Věrně svázaný s lokalitou je další faktor ovlivňující cenu a ochotu nájemce či kupujícího zaplatit více, a to je výhled. S výhledem většinou také nehnete a může to být zásadní téma při jakékoliv transakci, prodej nebo pronájem, je to jedno. Když je výhled skvělý, jedinečný a neopakovatelný, může tvořit významnou část hodnoty nemovitosti a někdy i jeden z hlavních prodejních argumentů. Pokud je na druhou stranu mizerný, připravte se o něm mluvit taky, tentokrát však v rámci řešení námitek protistrany. Nemá cenu strkat hlavu do písku, a pokud se během prohlídky vašeho bytu potenciální kupující dívá z oken ložnice na sérii popelnic, předstírat, že tam nejsou. Nebo v případě nájemního bytu, před kterým jsou vzrostlé stromy – v zimě je opadané listí, takže krásný výhled přesvědčí nerozhodného klienta, aby podepsal nájemní smlouvu. Na jaře se vše zazelená, což je samo o sobě krásné, ale ten skvělý výhled zmizí…a nájemce si stěžuje, že jste ho tak trochu oklamali. 

I proto je dobré spolupracovat s profesionálem, který s vámi vše probere a připraví odpovědi na nejčastější námitky, kterými se bude váš obchodní partner snažit srazit cenu dolů nebo si vyjednat výhodnější podmínky. Obecně se dá konstatovat, že výhled hraje větší roli u dražších nájemních nemovitostí, než u levnějších. Pokud někdo chce bydlet za cca šedesát tisíc korun měsíčně, je ochoten dát třeba deset procent z rozpočtu za byt, kde bude mít lepší výhled. Pokud má někdo na nájemní bydlení dvacet tisíc, nemůže si zas tak moc dovolit a výhled mu za dalších pět tisíc neprodáte. Pokud prodáváte a výhled je silným prvkem vaší cenotvorby, nezapomeňte to patřičně a chytře zdůraznit – špičkový marketing je zásadní. K tomu je opět ideální mít profesionála, stejně jako když jde o trhání zubů nebo opravu vašeho auta. Alespoň se zkuste poradit, jak na to. Majitelů, kteří měli pocit, že vědí vše lépe než kdokoliv jiný na světě, jsem poznal spousty – od těch rozumných, co si nechali poradit, je dělily ročně chybějící  stovky tisíc až miliony korun.

Ať se vám daří a v příštím díle se podíváme na podlahy a okna.

Vytvořit poptávku

Rozšířené hledání


Typ nabídky

Upřesnit


Cena a plocha

m2
m2

Kraj a lokalita


Rozšířené hledání


Typ nabídky

Upřesnit


Cena a plocha

m2
m2

Kraj a lokalita


Máte otázku?